Felipe Rassi, especialista jurídico no mercado de NPL, observa que um dos equívocos mais recorrentes na análise de carteiras de crédito estressado é tratar a existência de garantia como sinônimo de segurança na recuperação. O raciocínio parece lógico à primeira vista: se o contrato prevê um imóvel ou veículo como garantia, o credor tem onde se apoiar em caso de inadimplência. Na prática, porém, a distância entre a garantia prevista em contrato e a garantia efetivamente executável pode ser enorme, e ignorar essa distância é um dos caminhos mais diretos para superestimar o valor de uma carteira inadimplida.
Para entender por que a garantia raramente funciona de forma tão direta quanto parece, é preciso olhar para o que acontece entre o momento em que ela é registrada no contrato e o momento em que alguém tenta de fato executá-la. É exatamente esse caminho que os tópicos a seguir percorrem.
Por que a existência de garantia não equivale à garantia de recuperação?
Uma garantia real, como hipoteca ou alienação fiduciária, confere ao credor um direito sobre um bem específico do devedor. Esse direito existe juridicamente desde o momento do contrato, mas sua utilidade prática depende de uma série de condições que precisam ser verificadas no momento da execução, não no momento da concessão. O bem precisa ainda existir, estar em condições de ser avaliado e vendido, não estar comprometido por outras dívidas com prioridade superior e ter valor de mercado compatível com o saldo devedor no momento da execução.
Nenhuma dessas condições é garantida pelo simples fato de o bem ter sido indicado como garantia anos antes. Um veículo dado em garantia em uma operação de crédito pode ter sido vendido informalmente, destruído em acidente ou simplesmente deteriorado a ponto de seu valor de mercado não cobrir nem uma fração do saldo devedor. Tal como revela Felipe Rassi, essa defasagem entre a garantia no papel e a garantia na realidade é o que torna indispensável a verificação do estado atual do bem, e não apenas de sua existência contratual, em qualquer processo sério de due diligence.
O que acontece com imóveis dados em garantia ao longo do tempo?
O imóvel costuma ser tratado como a garantia mais sólida em operações de crédito, e há razões para isso: tende a valorizar ao longo do tempo e é difícil de ser ocultado ou destruído. Mas mesmo o imóvel apresenta riscos que não aparecem na leitura superficial do contrato. Registros de penhora de outros credores com prioridade, disputas de herança, ocupação irregular do bem e problemas no registro cartorário são situações que podem tornar a execução da garantia um processo demorado, caro e de resultado incerto.
Sendo especialista no mercado financeiro, Felipe Rassi costuma salientar que o prazo de execução de uma garantia imobiliária no sistema judicial brasileiro é um fator que precisa entrar obrigatoriamente no cálculo de valor de uma carteira. Um crédito com garantia de imóvel que levará vários anos para ser executado judicialmente, considerando contestações, recursos e eventuais problemas de registro, vale menos do que um crédito com garantia de imóvel que pode ser executado de forma mais direta, mesmo que ambos apresentem o mesmo valor nominal e o mesmo tipo de bem no contrato.
A garantia real confere um direito sobre um bem, mas a recuperação efetiva depende de condições que precisam ser verificadas no momento da execução: estado do bem, ausência de outros credores com prioridade, prazo de execução judicial e valor de mercado atual do bem dado em garantia.
Como outros credores com prioridade reduzem o valor prático de uma garantia?
Em muitos casos, o credor que detém uma garantia não é o único com direito sobre aquele bem. Débitos fiscais, trabalhistas e outros créditos com privilégio legal podem ter prioridade de recebimento sobre o credor garantido, dependendo da natureza da dívida e do tipo de garantia constituída. Isso significa que, mesmo executando a garantia com sucesso, o valor obtido com a venda do bem pode ser consumido por credores com prioridade superior antes que o comprador da carteira de NPL receba qualquer valor.
Esse risco de concorrência entre credores é um dos mais difíceis de mensurar na due diligence de carteiras de crédito estressado, justamente porque depende de informações que nem sempre estão consolidadas em um único documento. Certidões de débito fiscal, pesquisa de ações trabalhistas e consulta a registros de penhora em diferentes instâncias são etapas que consomem tempo e recursos, mas que definem de forma concreta se a garantia existente é de fato valiosa para o comprador da carteira ou se já está comprometida por obrigações anteriores.
De que forma a qualidade da documentação da garantia afeta sua executabilidade?
Mesmo quando o bem existe, está em boas condições e não há outros credores com prioridade, a garantia ainda pode ser difícil de executar se a documentação que a formaliza apresentar falhas. Um contrato de alienação fiduciária que não foi registrado no cartório competente, uma hipoteca com descrição imprecisa do imóvel ou um instrumento de garantia assinado apenas por uma das partes são exemplos de problemas documentais que criam obstáculos jurídicos à execução, mesmo quando a intenção original das partes era clara.
Felipe Rassi, analista de mercado de ativos estressados, nota que esses problemas documentais são mais frequentes em carteiras oriundas de operações antigas ou de instituições com processos menos padronizados de formalização de garantias. Quanto mais tempo passou desde a concessão original do crédito, maior a chance de que a documentação da garantia apresente alguma inconsistência que precisará ser resolvida antes que a execução seja possível, adicionando tempo e custo ao processo de recuperação.
O que esse conjunto de fatores muda na forma de avaliar uma carteira com garantia?
Reconhecer que garantia no contrato não equivale a garantia executável muda de forma direta a metodologia de análise de qualquer carteira de NPL. Em vez de classificar simplesmente créditos com garantia como mais seguros e créditos sem garantia como mais arriscados, uma análise técnica precisa ir além e verificar, para cada garantia existente, seu estado atual, sua situação jurídica, a ausência de credores concorrentes com prioridade e a qualidade da documentação que a formaliza.
Em suma, Felipe Rassi evidencia que essa verificação mais granular é o que permite chegar a uma estimativa de recuperação realmente fundamentada, em vez de uma projeção baseada em premissas que o próprio contrato não sustenta quando submetido à realidade da execução. A garantia é um elemento relevante na precificação de uma carteira, mas seu valor real só aparece quando analisada com o mesmo rigor técnico aplicado a qualquer outro aspecto da operação, e não como um dado dado como certo apenas porque está escrito no papel.
